収益不動産で成功する！

収益不動産について色々と紹介してきましたが、ここでおさらいも兼ねて紹介していこうと思います。

収益不動産とは毎月一定の賃料収入がある不動産物件のことです。

例えば、アパートやマンションなどももちろんですが、土地、駐車場、テナントビル、店舗、事務所、倉庫などといったものを賃貸することによって収益をあげる不動産物件の事をさしています。

なので、収益不動産は毎月毎月一定の賃金収入を目的としている場合が多いでしょう。

不動産といえば資金がないと話にならないと思われがちで、皆さん手を出したくても出せないと思ってしまっているのかもしれませんが、実は数百万円から購入できる収益不動産もあるんですよ！

頭金と計画的なローンを組んで収益不動産を成功させれば、毎月コツコツと定期預金でお金をじっくりと眠らせているよりも、確実に長期で定期的な私的年金として自分の資産を増やす可能性が高まります。

収益不動産は、株などに比べると専門知識がなくても簡単に始めることができるというのがメリットであり人気の理由だと思います。

土地活用の一環としてリスクが少なくて安全性が高いというまさに理想の投資だと言えるので、今すごく注目を集めているんですよ。

不動産に関わる時に必ずといっていいほど出てくるのが利回り。
利回りというのは、投資した額に対して１年間でどのくらいの収入を得ることができるのかあらわしているものなのですが、一般的に収益不動産は、その利回りが良いとされています。

ですが、利回りが高い収益不動産にももちろんデメリットはあるので、ちゃんとプロからアドバイスを受けながらも、自分自身でしっかり把握することが大事です。

収益不動産を始めたいと思っていてもなかなか難しいものです。
分からないことだらけで、不安になることとおもいますがそういったときに利用したいのが収益不動産コンサルタントです。
収益不動産についての情報を提供し、経験をもとにあらゆる相談にのってくれ、これからの経営計画なども指導しれくれる業務をおこなってくれるのがコンサルなのですが、コンサルを頼む場合にはそれだけの費用がかかります。

そのためわからないことだらけでも、とりあえず儲かると聞いたからと自分だけで収益不動産を始めてみたものの、計画も雑で収益不動産のことがわかっていないので儲けがでないどころか損をしたなんて話もあります。

確かに自分で財産の管理や運用をすることは大事ですが、不動産のこととなると色々な壁があり素人が簡単にというものではありません。不動産運用というのは法務的問題や税務的問題もあり専門的な知識が必要となります。
安易に運用を考えると収益がなかっただけならいいのですが、多額の借金を抱える恐れもあるのです。

コンサルに頼むことで絶対失敗しないということもないのですが、素人よりはコンサル業務を行うだけあって豊富な経験や知識を持っています。それまでの経験や知識を借りて自分の収益不動産をよりよく運用できるようになると重います。コンサル会社に任せっきりもあまりよくないかもしれませんが、その知識を借りてよりうまく運用するためにはとても便利なものだと思います。

自分で収益不動産経営をしていれば、いずれ必要になるのが建物の改修や修繕です。
どんな立派な建物でも年月が過ぎれば必要になります。
そのため収益不動産をもつときは将来の改修や修繕の費用もしっかり考えておき、一定の金額を積立することが大事になります。

収益不動産の為に中古物件を購入した場合、新築物件を購入した時とは比べ建物の補償といったものや、付属の設備の補償期間もほとんど切れていることになっています。

例えば中古物件を買った直後にエアコンといった電化製品が壊れたりといったケースもよくあるようで、古い型の場合修理をするか、また新しいものに変えるかといった判断が必要になる場合もあるのです。
また古い型のものを修理するとき、将来的に部品などがなくなってしまって修理できなくなる可能性もあるのでそちらも考慮しなければならない場合もあります。

新しく買うのは費用がかかるものですが、新調することで将来的な入居者の満足にもつながるかもしれないのでそちらのメリットも十分考慮するのも大切ですね。
このようにお金をかけるメリットもあるのですが、かけすぎると投資利回りを下げてしまうことになってしまいます。どこにお金をかけ、どこのお金を節約するのかといった判断が必要になる部分かもしれません。

ただ入居者が共用する部分というのは不便と感じると稼働率の低下を招く恐れがありますので、居住する部分ではありませんがなるべく早くに修繕しておく必要があります。

収益不動産を持つことはメリットの反面デメリットやリスクもあることは、よく覚えておかなければいけません。
しかし、そのリスクも回避できれば、デメリットではありませんね。
リスクを回避できる方法を学んで、収益不動産を持ち収益を十分に上げれるようにしたいものですね。

まず、現在の日本といえば、少子化であり人口が減少していっていますよね。
そのような中で収益不動産を持つ場合は、賃貸物件の需要があるのかないのかが重要なポイントになってきます。
ですから、需要があるような好条件の物件を選択しなければ、家賃収入は見込めないといったリスクがあります。
少子化といっても都会では単身世帯は増加しています。
そのような、需要の多い地域での物件探しをし、空き室のリスクを回避しましょう。

収益不動産を持つということは、自己資金だけでなく借り入れをして行う方の方がい多いでしょう。
ですから成功した場合はとってもよい収益を得ることができますが、もし失敗した場合は多くの借金を抱える結果となってしまいます。
物件が悪くて収益が得られない場合は次の買い手もなかなか見つからないというのが、実際のところです。

収益不動産を持ち収益を上げるためには、支出に関してのリスクを把握して計画的に投資を行うことが必要です。
建物は年数が建てば、老朽化し、同じ家賃収入が得られなくなることもあります。
そのためには、新築のように修繕させる費用も発生します。
そのような不動産を管理していく上でのコストのリスクがあることをしっかりと理解することで、計画的に積み立てをすることによって、そのリスクは回避できますね。

収益不動産を持つということのメリットを考えてみましょう。
収益不動産を購入するとき、まずは少ない自己資金で購入することができるということがメリットでしょう。
収益不動産にて、毎月の家賃収入を得ることができれば、生活の安定も見込めます。

そのほかとしては、購入下不動産の価値が上がったときにはその物件を売却することによって、利益を得ることも可能です。

サラリーマンの方が収益不動産を持つ不動産投資では税金の還付などの節税効果も見込めます。
そのほかには、相続税の対策としても収益不動産を持つ方は増えています。
相続を考えるなら、ワンルームマンションなどの小さく別れた何部屋もあるマンションが良いとされています。

インフレの場合も収益不動産で得られる家賃が相場とともに上昇していくので、メリットだといえます。
お金で持っていてもその貨幣価値は下がりますが、不動産の場合は相場と合わせて価値が上がりますので、インフレに強いのが収益不動産を持つことと言われています。

収益不動産のオーナーに万が一のことがあった時のことを考えてみましょう。
マンションを購入するときには団体信用生命保険に加入していますので、オーナーが亡くなった場合は残債は残りません。
ですから、残されたご家族にローンがない不動産が残ることになります。
そうすれば、売却益を得ることもできますし、売却しなくても、家賃収入を得ることが可能となります。
自分だけでなく残された家族にもメリットがありますね。

世の中には収益不動産として紹介されている物件が数々ありますが、例えそれらの収益不動産であっても多少なりともリスクは付いてきます。
収益不動産で行うのは投資ですからね。
リスクがないはずがありません。

不動産投資で危惧されるリスクの定番といえば、やはり空室リスクです。
空室リスクとは、言い換えれば家賃収入が減るリスクですね。
空室が生じれば、そこに入居者がいない分家賃は得られないので、収益が見込まれなくなってしまうのです。
しかし、入居者が退去してしまうのはよくあること。
年度の変わり目には新社会人は職場の近くへと住まいを移していきますし、新婚夫婦はより広い住まいを探して出て行きます。

ですが、そうして生じた空室にすぐまた入居者が入るのであれば、大したリスクにはなりません。
空室リスクとして最も困るのは、その空室状態が長期に渡って続いてしまうことです。
空室状態を続かせないためには、なるべく早く入居者を募集して再び満室にしなくてはなりません。
その募集もなるべく早い方が良いには良いのですが、まだ退去が完了していない状態から募集を行っても即日入居可とはできないため、なかなか次の入居者が決まらない可能性もあります。

空室リスクの最も効果的な回避方法は、やはり収益不動産を探すいちばん最初の段階にあります。
立地条件や設備が良い収益不動産を選ぶこと。
これに尽きるのではないでしょうか。
そのため、収益不動産での投資を成功させるには、最初の第一歩が重要かつ肝心となるのですね。

収益不動産は収益が見込めるから収益不動産と呼ぶのです。
ですが、ここ近年日本国内は少子高齢化が進んでいるため、賃貸物件に住む若者も減っているのでは・・・？と、そうお思いでしょう。
しかし、実はそれは全く逆の見解。
少子高齢化だからこそ、賃貸物件の重要が高まっているという現状があります。

少子化の背景には、未婚率・離婚率の増加も関わっていることは皆さんご存知でしょう。
夫婦が賃貸住宅に住むのであれば2人で1部屋必要となりますが、独身者が住むのであれば男女それぞれに1部屋ずつ必要となりますね。
必要な広さに違いはあれ、部屋数だけで言えば、単純計算で2倍もの違いがあるのです。
未婚率・離婚率の増加はこれからも進んでいくことでしょう。
行政的には決して喜べる傾向ではありませんが、これが不動産業界で収益を見込める理由になるのです。
未婚や離婚は、本人にとっては不本意な状況なのかもしれませんが・・・（自ら結婚を望まない非婚というのもありますけど）

さて、こういった傾向から導き出せる収益不動産の種類があります。
未婚率・離婚率の増加が強く見られるのは、当然ながらというか・・・やはり東京が色濃いようです。
つまり、マンションやアパート等の不動産を選ぶなら東京のものが良いということになりますね。
また、独身の利用者が多いと考えられるのであれば、当然ながら単身向けの物件に需要が高まると考えられるでしょう。

こうして社会現象や地域的な特徴も踏まえて、皆さんなりの収益不動産というものを考えてみてください。

収益不動産の購入には、収益不動産そのものの価格以外にも諸経費というものがかかります。
以下、それぞれについて解説していきます。

■消費税
土地に関しては“消費するもの”として見なされないため消費税はかかりませんが、建物に対しては消費税がかかります。
意外と忘れがちですが、5パーセント（2010年現在の消費税率）というのはかなりの額になりますので、くれぐれもお忘れなきよう。

■仲介手数料
売り手と買い手が直接交渉したのであれば必要ありませんが、不動産業者が物件を仲介している場合には必要となります（不動産会社はこの仲介手数料から利益を得ているのです）
収益不動産にかかる仲介手数料は、価格によって以下のようになっています。
　◇200万円以下・・・5.25パーセント
　◇200万円～400万円・・・4.2パーセント
　◇400万円以上・・・3.15パーセント

■印紙税
印紙税とは売買契約書に付加するものです。
税額は契約書に記載する金額によって異なり、以下のようになっています。
　◇10万円以下・・・200円
　◇10万円～50万円・・・400円
　◇50万円～100万円・・・1000円
　◇100万円～500万円・・・2000円
　◇500万円～1000万円・・・10000円
　◇1000万円～5,000万円・・・15000円
　◇5000万円～1億円・・・45000円
　◇1億円～5億円・・・8万円
　◇5億円～10億円・・・18万円
　◇10億円～50億円・・・36万円
　◇50億円以上・・・54万円

収益不動産はあらゆる種類の投資用不動産を総称した呼称ですが、当然ながら収益不動産にも種類というものがあります。
以前にも述べましたが、賃貸アパートやマンション、テナントを有したビル、貸し倉庫、駐車場等々・・・
それらそれぞれで特徴は違いますし、メリットもデメリットも異なります。
そして、どのような方法で投資するかによって、成功することにもなれば、はたまた失敗することにも・・・

収益不動産を購入する際、どのようなポイントに注目して選べば良いのでしょうか。
方法のひとつが、予算を考慮して収益不動産のタイプを検討することです。
ここだけの話ですが、不動産投資の初心者であるならいきなりの商業施設はお勧めできませんよ。
住居用の収益不動産の方が運営は用意です。
将来の収入を期待してなるべく利回りの高い物件を選ぼうとする傾向がありますが、利回りの高さは必ずしも成功に繋がるとは限らないのでご注意を。
利回りに注目して選んだ収益不動産が、実は交通の便の悪い地域にあった・・・なんて可能性もあります。

新築と中古ではどちらの方が良いでしょうか。
もちろん新築です！と言いたいところですが、一概にそうとも言えないのが収益不動産です。
住宅にしても商業施設にしても、アクセスの良さや店や公共施設といった生活の便は欠かせないポイントですので、中古も考慮に入れておくべきです。
建築基準法が改正された1981年を基準として、それ以降に建てられた物件を選べば、新耐震設計法によって安全性は高くなっているでしょう。

収益不動産の運営は「不動産投資」とも言い、れっきとした投資の一種です。
投資を行うからには成功させることが何よりの目的となるでしょう。
そのためには、購入前と購入後という両面のノウハウを知らなくてはなりません。

このうちの前者、購入前のノウハウですが、これはつまり購入するための方法です。
あなたなら収益不動産をどのような方法で購入しますか？
収益不動産の探し方にはいろいろありますよね。
それらのうちのもっとも手軽な方法は言わずもがなインターネットの利用だと思われますが、手軽だからといってネットばかりに頼ってはいけません。

投資で成功できそうな収益不動産を手に入れるためには、どういったところにその情報が集まりやすいか考えます。
収益不動産の情報を持ち込むのは不動産の売主ですから、売主の立場に立ってみて、自分がもし売主ならどこに売却相談を持ち込むかを考えてみましょう。
そうすれば、自ずと投資物件に明るい業者という答えが出るかと思います。

また、収益不動産の購入にあたって、ほぼ必ず利用することになるであろうものがありますね。
そう、忘れてはならない、金融機関からの融資です。
これは収益不動産を手に入れる以上に難しい事で、逆に言えば融資さえ得られれば収益不動産を入手できたも同然と考えられるものでもあります。
ここ最近は、銀行から融資を受けるのは難しいと言われています。
そんな状況を打破するためには、普段からいくつかの金融機関と親しくしておくのも良いでしょう。